Introduction
Plus-value LMNP en cas de revente en 2025 ? Pas de panique !
Le projet de loi de finances 2025 présenté en Conseil des ministres ce jeudi 10 octobre 2024 précise dans son article 24 :
« Réintégration des amortissements admis en déduction dans l’assiette de la plus-value imposable réalisée lors de la cession de locaux ayant fait l’objet d’une location meublée dans le cadre d’une activité exercée à titre non professionnel. »
On vous explique tout dans cet article.
Qui est concerné par cet article ?
Cet article s'appliquerait aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ayant opté pour le régime réel.
Concrètement, qu'est-ce que cela changerait ?
Actuellement, si vous vendez un bien loué en LMNP, vous êtes soumis aux plus-values des particuliers.
Base imposable actuellement = PRIX DE VENTE - PRIX D'ACHAT.
À partir de 2025, si l'article est promulgué, les amortissements déduits pendant toute la durée de détention du logement, qui permettent de réduire le résultat imposable, seront réintégrés lors de la vente.
Base imposable à partir de 2025 = PRIX DE VENTE - PRIX D'ACHAT + AMORTISSEMENTS.
La base imposable serait alors plus importante et l'imposition sur les plus-values de cession serait augmentée.
Point d'information : à partir de 5 ans de détention, le prix d'achat peut être majoré de 22,5 % (15 % pour les forfaits travaux et 7,5 % pour les frais de notaire).
Les taux d'imposition applicables à la base imposable sont dégressifs à partir de 5 ans pour devenir nuls à partir de 30 ans.
Quand cela changerait-il ?
On parle bien de projet : les textes sont discutés, amendés et votés par le Parlement (Assemblée nationale + Sénat) entre octobre et décembre.
- Du 21 au 25 octobre, les députés examineront et débattront des recettes, et donc de l’article 24, avant un vote solennel le 29 octobre.
- Le 5 novembre 2024 débutera l'examen de la seconde partie du PLF, dédiée aux dépenses.
- Le 19 novembre 2024, l’Assemblée nationale procédera au vote solennel sur l'ensemble du PLF.
- Après le passage à l'Assemblée nationale, le PLF sera transmis au Sénat pour une nouvelle lecture.
La navette parlementaire entre les deux chambres s'achèvera autour du 21 décembre 2024, date limite fixée par la Constitution pour l'adoption du budget.
En cas de désaccord persistant, l'Assemblée nationale aura le dernier mot.
- Enfin, la loi de finances sera promulguée par le Président de la République et publiée au Journal officiel au plus tard le 31 décembre pour une entrée en vigueur à partir de janvier 2025.
Il reste donc encore de nombreuses discussions autour de ce projet avant sa promulgation.
Pourquoi changer le calcul des plus-values en LMNP ?
Les arguments avancés pour la création de cet article sont les suivants :
1 - Le présent article vise à corriger une spécificité du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) qui contribue aux tensions sur le marché locatif.
2 - La diversité des régimes fiscaux applicables aux revenus tirés de la location de logements, selon le mode de location (nu ou meublé), et, pour le meublé, selon les modalités d’exercice de l’activité (exercice à titre professionnel ou non), contribue, au-delà de la complexité que cela entraîne, à créer ou renforcer des distorsions peu compatibles avec les objectifs de la politique publique du logement, en particulier dans les zones touristiques ou caractérisées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
3 - Le biais fiscal en faveur du régime de la LMNP renforce les incitations économiques en faveur de la location de courte durée, ce qui accroît les tensions sur le marché locatif.
4 - Les contribuables relevant du régime de la LMNP peuvent, sous certaines conditions, déduire de leurs recettes locatives imposables les amortissements afférents au logement loué, sans que ceux-ci ne soient pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la cession.
Ils bénéficient ainsi d’un avantage fiscal spécifique, susceptible de détourner des loueurs de locations nues vers la location meublée, ce qui réduit l’offre de logements affectés à la résidence principale, notamment en encourageant la location de courte durée à vocation touristique.
Les 4 premiers arguments semblent cibler principalement les locations de courte durée, qui limiteraient la disponibilité de logements pour les résidences principales.
Or, la location meublée de longue durée ne limite en rien le nombre de logements disponibles en résidence principale.
5 - Afin d’assurer une plus grande égalité de traitement entre les loueurs professionnels et non professionnels, le présent article prévoit que les amortissements déduits pendant la période de location d’un bien soient pris en compte lors de sa cession pour le calcul de la plus-value immobilière afférente.
Cet argument d'égalité entre LMP (Loueurs en Meublé Professionnels) et LMNP est contestable, car le calcul des deux régimes est profondément différent :
- Les locations LMP sont soumises à la plus-value des professionnels : cotisations sociales, tranche marginale d'imposition et Flat Tax. Des exonérations sont possibles après 5 ans de détention et avec un chiffre d'affaires inférieur à 90 000 €.
- Les locations LMNP sont soumises à la plus-value des particuliers. Cette plus-value est dégressive à partir de 5 ans de détention, avec une exonération totale après 22 ans pour les prélèvements sociaux (17,2 %) et après 30 ans pour l'impôt sur le revenu (19 %).
De plus, le régime LMP permet des déductions fiscales qui ne sont pas possibles en LMNP.
Est-ce que le nouveau calcul des plus-values LMNP sera rétroactif ?
La question mérite d’être posée !
Ce nouveau calcul s'imposera-t-il uniquement aux investisseurs qui commenceront à amortir à partir du 1er janvier 2025 ou concernera-t-il également ceux qui ont amorti avant cette date ?
D’après les commentaires de l’article du PLF 2025 :
« Ces dispositions s’appliqueront aux plus-values réalisées à partir des cessions intervenant à compter du 1er janvier 2025. »
Cela suggère que la modification s'appliquera à tous les investisseurs, ce qui pourrait sembler injuste, car cela reviendrait à changer les règles en cours de jeu.
En opposition directe avec les investissements de défiscalisation tels que le dispositif Pinel.
Bien que celui-ci prenne fin le 31 décembre 2024, les investisseurs ayant acquis leur bien en 2024 pourront bénéficier de réductions d'impôts jusqu'en 2033.
Comment éviter le nouveau calcul des plus-values des LMNP ?
Cette question est très difficile à répondre car, rappelons-le, aujourd'hui rien n'est fait.
Il existe presque autant de cas particuliers que de logements.
Selon l'article, cette modification du calcul s'appliquerait aux « locaux ayant fait l’objet d’une location meublée ».
En se basant sur ce qui existe déjà : le statut de LMP/LMNP pour la plus-value s'apprécie en fonction des loyers perçus l'année de la vente.
Ce qui nous semblerait applicable serait : si le logement a perçu des loyers l'année de la vente, la modification du calcul serait alors applicable.
En revanche, que se passera-t-il en cas de :
- Changement de fiscalité vers le régime du micro-BIC avec un abattement de 50 % ?
- Changement de fiscalité vers la location nue avec radiation du SIRET et arrêt total de l'activité meublée ?
- Reprise du bien en résidence principale ?
- Succession liée à un décès ?
Aucune durée n’est précisée pour le moment.
Il faudra que l’administration fiscale se positionne pour définir dans quels cas l’intégration des amortissements sera comptabilisée.
Cela nécessitera une étude au cas par cas et des procédures qui feront jurisprudence afin d'obtenir une législation claire, via un décret ou dans le bulletin officiel des finances publiques.
Ces démarches pourraient, selon nous, prendre quelques années.
Quelles conséquences aura le nouveau calcul des plus-values en LMNP ?
Les conséquences de ce nouveau calcul pourraient :
- Inquiéter les investisseurs dans un marché immobilier déjà difficile, ce qui limiterait les revenus des communes, départements et de l'État, qui perçoivent un pourcentage sur toutes les transactions immobilières.
- Provoquer un retour potentiel des locations meublées vers la location nue, ce qui pénaliserait les locataires, qui devraient alors acquérir du mobilier.
- Pénaliser le budget des communes et métropoles, qui perçoivent la cotisation foncière des entreprises (CFE), pour toutes les locations meublées.
Que retenir du nouveau calcul des plus-values en LMNP ?
PAS DE PANIQUE !!!
Aujourd'hui, rien n'est acté, et de nombreux débats auront encore lieu d'ici la fin de l'année avant une éventuelle promulgation.
Le débat sur les amortissements en location meublée déclarée au réel revient chaque année dans le cadre des projets de loi de finances (PLF) depuis 10 ans, et jusqu'à présent, rien n'a changé.
L’analyse des arguments laisse penser que les débats parlementaires se concentreront encore une fois principalement sur les locations de courte durée.
De nombreux cas particuliers devront être précisés par l'administration fiscale pour que cette modification du calcul des plus-values puisse être appliquée de manière égalitaire sur tout le territoire. Cela prendra probablement des années avant d'être mis en place.
Cette modification risque de pénaliser les budgets des collectivités, départements et de l'État, ainsi que les locataires de petites surfaces, comme les étudiants, qui devront acheter des meubles.
Le marché immobilier est très adaptable.
Si cette modification venait à être appliquée, il suffirait de l'intégrer en amont dans les calculs de rentabilité.
Pour conserver la même rentabilité, il faudra jouer sur d'autres leviers, comme le prix, par exemple.
Toutes nos études fiscales, qu'il s'agisse des plus-values des particuliers ou des professionnels, intégreront cette modification si elle venait à être adoptée, afin de toujours définir la meilleure fiscalité adaptée à votre profil.
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