Introduction
Vous louez votre résidence principale pendant les vacances, un événement (jeux olympiques, festivals, etc.) ou de manière répétée ?
Nous allons explorer dans cet article la fiscalité et les obligations des locations de courte durée, et comment notre service peut vous aider à maximiser vos bénéfices tout en respectant la législation.
Avec l’essor des plateformes comme Airbnb, de nombreux propriétaires choisissent de louer une partie ou la totalité de leur résidence principale pour générer des revenus complémentaires.
Cependant, la fiscalité des locations de courte durée est complexe.
Comprendre ces aspects fiscaux est crucial pour optimiser ses revenus et éviter des surprises désagréables.
Petit point vocabulaire : il existe deux types de locations :
La location dite de longue durée, qui correspond à la résidence principale du locataire.
La location de courte durée ou location touristique, qui n'est pas la résidence principale du locataire.
Qu’est-ce que la résidence principale ?
Le statut de résidence principale est essentiel car il influence le régime fiscal applicable à votre location.
Pour bénéficier de ce statut, il est indispensable que vous occupiez le bien au moins huit mois par an.
C’est pourquoi l’administration plafonne la location meublée de courte durée de l’ensemble de la résidence principale à 120 jours (4 mois) par année civile.
Quels sont les risques si je dépasse les 120 jours de location courte durée de ma résidence principale ?
Vous risquez de perdre le bénéfice du statut de résidence principale (taxe d'habitation), de devoir réaliser des démarches administratives, et de recevoir une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 €.
Quelle fiscalité pour la location meublée ?
Les revenus générés par la location meublée (en courte ou longue durée) sont à déclarer comme BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Il existe deux grands régimes :
Régime Micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) :
Il permet un abattement forfaitaire de 50 % des loyers (charges comprises), mais ne permet pas de déduire les frais réels.
Vous serez donc imposé sur les 50% restant.
Quelles sont les conditions pour choisir le régime Micro BIC ?
Si les loyers charges comprises de la location n’excèdent pas 77 700 €, vous pouvez opter pour ce régime.
Au-delà de 77 700 €, le régime réel est obligatoire.
Information complémentaire :
La nouvelle loi « visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale », dite loi « Anti-Airbnb » ou loi « Le Leur », vise à réduire ce plafond à 23 000 € et à 30 % d’abattement forfaitaire.
Elle sera applicable pour 2025 donc la déclaration de 2026. Au-delà de 23 000 € en courte durée, le régime réel sera obligatoire.
Régime Réel :
Il permet de faire un bilan (une soustraction) avec d’un côté les loyers (+) et de l’autre côté les charges (-) réelles liées à la location, tels que les frais d’agence ou de conciergerie, les charges de copropriété, les réparations, les intérêts/assurances d’emprunt et les amortissements etc.
Vous serez donc imposé sur le résultat (loyers – charges)
Quelles sont les conditions pour choisir le régime réel ?
Le régime réel est obligatoire si les loyers charges comprises excèdent 77 700 €.
Il est cependant possible de choisir volontairement ce régime si vos loyers n'excèdent pas ce plafond.
Pour plus d’informations sur ces deux régimes, vous pouvez consulter notre article « Qu'est ce que la LMNP ? » où nous donnons un exemple chiffré.
À cette étape, il semble qu’il faille simplement faire une comparaison entre ces deux régimes, mais le statut de résidence principale demande de vérifier d’autres paramètres.
Quelle fiscalité choisir pour la location de ma résidence principale ?
Dans le cadre de la location de ma résidence principale il faut distinguer deux situations :
Situation 1 : location de l’ensemble de la résidence principale.
La location est limitée à 120 jours par an par année civile, sauf en cas d'obligation professionnelle, de raison de santé ou de cas de force majeure (comme le confinement dû au covid, par exemple).
Dans ce cas, le régime fiscal est quasiment imposé.
Si le propriétaire opte pour le régime réel.
L'administration fiscale demande que les loyers soient considérés sur l’année entière.
Cela signifie que les loyers réellement perçus pendant les 4 mois (120 jours) seront additionnés aux loyers fictifs correspondant aux 8 mois restants que le propriétaire aurait pu percevoir.
Concernant les charges, toutes peuvent être déduites, tels que les frais d’agence ou de conciergerie, les charges de copropriété, les réparations, les intérêts/assurances d’emprunt, les amortissements etc.
Le résultat imposable du bilan (loyers perçus + loyers fictifs – charges) est souvent très élevé.
De plus, si les loyers (perçus + fictifs) dépassent 23 000 €, vous serez assujetti aux cotisations sociales (40%) et non plus aux prélèvements sociaux (17.2%).
Si les loyers dépassent vos autres revenus (salaires, retraites), vous serez considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP), ce qui peut entraîner des frais supplémentaires de plus-value lors de la revente.
Si le propriétaire opte pour le régime micro BIC.
Le résultat imposable sera égal à 50% des loyers charges comprises réellement perçus.
Dans le cas de la location de l’ensemble de la résidence principale, il faudra comparer le résultat du bilan (loyers perçus + loyers fictifs – charges) avec 50% des loyers réellement perçus.
Pour une location courte durée de l’ensemble de la résidence principale, il est généralement plus intéressant de rester en régime micro BIC.
Situation 2 : location d’une partie de la résidence principale.
Seule l’ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) précise que la limite des 120 jours n’est pas applicable si seulement une partie de la résidence principale est louée.
Si le propriétaire opte pour le régime micro BIC.
Le résultat imposable sera égal à 50% des loyers réellement perçus.
Si le propriétaire opte pour le régime réel.
Le résultat imposable sera déterminé par le bilan suivant :
(+) Les loyers seront ceux réellement perçus.
(-) Les charges déductibles (frais d’agence ou de conciergerie, charges de copropriété, réparations, intérêts/assurances d’emprunt, amortissements, etc.) seront calculées en fonction du prorata de la surface.
Par exemple, une taxe foncière de 2000€ d'une maison de 100m², qui loue un studio de 20m² au rez-de-chaussée, pourra déduire 400€ (20m²/100m² x 2000€).
Dans le cas d’une location courte durée d’une partie de la résidence principale, une étude est nécessaire pour déterminer le régime le mieux adapté. Prenez rendez-vous ici !
Quelles sont les exonérations pour la location de ma résidence principale ?
Il existe deux exonérations pour les locations de la résidence principale en meublé.
Situation 1 : Courte durée / non-résidence principale du locataire.
Si les loyers charges comprises ne dépassent pas 760 € par an, ils sont alors exonérés d'impôts.
Cependant, ce montant est très faible et rarement applicable.
Situation 2 : Résidence principale du locataire.
L'exonération est soumise à 3 conditions :
- Les pièces louées doivent faire partie de votre résidence principale ;
- Les pièces louées doivent constituer la résidence principale du locataire ;
- Le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables.
Selon le bulletin officiel des finances publiques pour 2024, les plafonds annuels de loyer par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, sont fixés à 206 € en Île-de-France et à 152 € dans les autres régions.
Par exemple, pour un studio de 20m² dans la résidence principale, le plafond est de 4 120 € annuels hors charges en Île-de-France et de 3 040 € annuels hors charges dans les autres régions.
Quelles sont les démarches administratives pour louer ma résidence principale ?
Les 3 démarches administratives ci-dessous sont obligatoires pour toutes les locations meublées (courtes ou longue durée).
Notre service de démarches administratives peut les réaliser afin que vous partiez du bon pied dès la première année.
Création de SIRET :
La location meublée est considérée comme une activité industrielle et commerciale.
Il est donc nécessaire de créer un SIRET pour déclarer cette activité, choisir le régime d'imposition (micro BIC ou réel) et spécifier le type de location (longue ou courte durée).
Cette démarche doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de l'activité sur le site de l’INPI.
Paiement de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) :
Assimilée à une taxe foncière pour les entreprises, la CFE est perçue par les communes ou les métropoles.
Elle est appelée le 15 novembre pour un paiement au 15 décembre.
Vous pouvez être exonéré si vos loyers charges comprises sont inférieurs à 5 000 €.
Information complémentaire :
La CFE est plafonnée à environ 3 % des loyers charges comprises.
Elle doit être contrôlée. Nous avons déjà obtenu des réductions pour nos clients dont l'imposition dépassait ce plafond.
Ouverture d'un compte professionnel sur le site des impôts :
Le paiement de la CFE se fait par prélèvement.
Il faut créer un compte professionnel sur le site des impôts pour indiquer votre RIB et créer le mandat SEPA à envoyer à votre banque.
En tant que propriétaire louant en courte durée, voici les démarches complémentaires :
Contrôle du règlement de copropriété :
Si vous habitez dans un immeuble en copropriété, vérifiez que le règlement autorise cette activité.
Un règlement interdisant toute activité commerciale ou spécifiant une destination « exclusivement bourgeoise » des lots pourrait vous empêcher de faire de la location courte durée.
Déclaration en mairie :
La déclaration « simple » d'un meublé de tourisme est obligatoire.
Elle peut être effectuée directement sur le site « déclaration simple ».
En l'absence de déclaration, le loueur s’expose à une contravention pouvant aller jusqu'à 450 €.
Certaines communes peuvent exiger : un numéro d'enregistrement, un changement d'usage ou même des contraintes de compensation (mettre un autre appartement en location longue durée).
Nous vous invitons à vous rapprocher de votre mairie afin de vous assurer des démarches obligatoires à réaliser.
Comment optimiser les loyers de ma résidence principale ?
Pour maximiser vos revenus tout en respectant les obligations fiscales, il est crucial d’adopter une stratégie d’optimisation adaptée :
Analyse personnalisée de la fiscalité : Nous déterminons le régime fiscal le plus avantageux en fonction de votre situation spécifique.
Démarches administratives : Nous pouvons réaliser les démarches administratives obligatoires la première année.
Assistance déclarative : Notre service de déclaration comptable vous assure une conformité avec la législation.
Conclusion
La fiscalité des locations de courte durée de votre résidence principale dépend de nombreux critères, mais bien maîtrisée, elle permet de maximiser vos revenus locatifs.
IMMOPTIMIZ est là pour vous accompagner dans cette démarche, en vous offrant une analyse fiscale personnalisée et un service complet de déclarations comptable.
Prenez rendez-vous sur mon agenda pour une évaluation gratuite et commencez à optimiser vos revenus locatifs !