Le montant de la taxe foncière est une information primordiale pour tout investisseur immobilier. Elle augmente et anime les débats chaque année !
Cependant cette taxe reste floue et difficile estimer.
Définitions, calcul, exonération, vous saurez tout sur la taxe foncière.
Qui paye la taxe foncière ?
Tous les propriétaires ou usufruitiers au 1er janvier, que vous soyez occupant ou non du logement.
La propriété doit :
- être fixée au sol,
- présenter le caractère de véritable bâtiment.
Quand payer la taxe foncière ?
Les taxes foncières sont établies généralement en septembre pour un paiement fin octobre.
Comment comprendre la taxe foncière ?
La taxe foncière est une multiplication : UNE BASE x DES TAUX
LA BASE sort d’un calcul très complexe réalisé en plusieurs étapes,
LES TAUX sont définis par les différentes administrations chaque année.
Qu'est ce que la base imposable ?
Il s’agit de la multiplication de la surface pondérée totale x un ratio de location.
Choix de la catégorie
Le bien est divisé en 8 catégories : de nettement somptueux à aspect délabré selon 13 critères : ascenseur, chauffage, tapis d’escalier, toilettes sur le palier, accès à l’eau, qualité de la construction etc.
Selon le tableau de l'article 324 H du CGI.
Détermination de la surface réelle
Il s’agit de la surface mesurée au sol entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur, hors dépendances (garages, buanderies, caves, greniers, celliers, bûchers et autres éléments de même nature, ainsi que les terrasses et toitures-terrasses accessibles)
La surface est calculée au sol sans retirer de surface pour les pièces mansardées.
Détermination de la surface pondérée nette
Pour obtenir la surface pondérée, des correctifs sont appliqués.
Correctif de surface
Nous prendrons en exemple un appartement de catégorie 4 mesurant 100m² avec une cave de 15m².
Les premiers 20m² = 20 x 1,7 = 34m²
Les 80m² suivants = 80 x 0,9 =72m²
Surface pondérée comparative de l’appartement = 34 + 72 = 106m²
Correctif d’entretien
Dans notre cas nous prendrons : passable = 1
Correctif appréciation de la situation
Le premier coefficient : la situation générale dans la commune.
Le second : l'emplacement particulier tient compte notamment de la présence ou de l'absence de dépendances non bâties.
Dans notre cas nous prendrons 0,05 et 0,05.
Correctif d’étage
Dans notre cas nous prendrons 0,05.
Total des correctifs = 1 + 0,05 + 0,05 + 0,05 = 1,15 x 106 = 121,9m² arrondi à 121m².
Détermination de la surface pondérée
Total des équivalences superficielles dans notre cas = 32m².
La surface pondérée totale est le cumul des correctifs et des équivalences superficielles = 121 + 32 = 153m².
Dépendances
Les garages, buanderies, caves, greniers, celliers, bûchers et autres éléments de même nature, ainsi que les terrasses et toitures-terrasses accessibles sont affectées d'un coefficient de pondération variable de 0,2 à 0,6 pour tenir compte du service rendu par chaque élément dans le cadre de la valeur d'usage du local. Ils peuvent varier d’un centre des impôts à l’autre.
Dans notre cas nous retiendrons une cave de 15m².
Cave 15m² x 0,4 = 6m²
Il convient de lui appliquer les correctifs d’entretien et de situation (voir plus haut).
Total des correctifs = 1 + 0,05 + 0,05 + 0 =1,10 x 6 = 6,6m² arrondi à 6m².
La cave ne dispose pas des équivalences superficielles.
Surface pondérée totale
Elle est définie en ajoutant la surface de l’appartement et celle des dépendances
Dans notre cas = 153m² + 6m² = 159m²
Ratio de location
La valeur locative est définie en multipliant la surface pondérée totale à un ratio locatif (€/m²)
Le ratio est une moyenne des locations de mêmes catégories alentour louées librement (hors social) réalisée en 1970 (appelée valeur locative 70 ou VL70).
Dans notre cas nous retiendrons un ratio de 7,24€/m²
Soit 7,24€/m² x 159m² = 1 151€ sensé représenter le loyer en 1970.
Un coefficient d’actualisation est appliqué chaque année pour prendre en compte l’évolution du coût de la vie. Défini à l’origine par le département, il est d’ordre national aujourd’hui donné par l'indice des Prix à la Consommation Harmonisé (IPCH). Par exemple la base imposable a augmenté de 7.1% en 2023.
Dans notre exemple le coefficient d’actualisation cumulé depuis 1970 est de 5.46.
Soit une base de 1 151 € x 5,46 = 6 284€
L’administration considère un forfait de 50% de charges liées à l’utilisation courante du bien.
La base finale visible dans l’avis de taxe foncière est donc 6 284€ x 0,5 = 3 142€
Quels taux s'appliquent sur la base imposable ?
La taxe foncière est le calcul d’une UNE BASE x DES TAUX.
3 premières colonnes
Les taux de la commune, du syndicat de communes et d’Inter communalité sont votés chaque année par les communes, les communautés de commune et les métropoles.
Taxe spéciales équipement (TSE)
Elle permet le financement des établissements publics fonciers. Ils ont pour but l’achat de biens immobiliers pour la réalisation de projets publics.
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères TEOM.
Elle est prélevée par l’établissement qui gère les déchets dans la commune. Pour les propriétaires bailleurs elle est à la charge du locataire.
GEMAPI
La taxe pour la Gestion des Milieux Aquatiques et la Prévention des Inondations. Depuis 2015 elle permet de financer les dépenses de prévention des inondations.
A quoi correspondent les frais de gestion ?
Pour être vraiment complets il ne faut pas oublier les frais de gestion. Environ 3% de la taxe (8% pour la TEOM) composés de :
- 2% pour les dégrèvements et de non-valeurs, l’exonération de la taxe pour certains foyers (revenus faibles, âge etc.) est prise en charge par les propriétaires.
- 1% Pour les frais d'assiette et de recouvrement, frais pour collecter l’impôt.
Quelles sont les exonérations ou dégrèvements possibles ?
Les nouvelles constructions peuvent obtenir une exonération temporaire de 2 ans.
Les constructions anciennes peuvent obtenir une exonération de 3 ans si des travaux d’économie d’énergie sont réalisés à hauteur de 10 000€.
Les deux exonérations précédentes sont à confirmer avec la commune.
D’autres exonérations dépendent des conditions de l’occupant :
- Titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées, de l’allocation supplémentaire d’invalidité et allocation adultes handicapés avec conditions de revenus,
- Agés de plus de 75 ans avec conditions de revenus,
- En fonction des revenus des occupants du foyer la taxe foncière peut être plafonnée.
Quid en cas de vente ?
Le service des impôts fonciers appelle la taxe aux propriétaires au 1er janvier.
En cas de vente en cours d'année, le vendeur paiera l'ensemble de la taxe foncière.
L'acquéreur lui remboursera par anticipation au prorata temporis la fraction entre la date de l’acte de vente et la fin de l’année.
Les comptes sont calculés par le notaire.
Quelle incidence d’un agrandissement sur la taxe foncière ?
Un agrandissement de votre local modifiera sa surface par conséquent la base imposable et donc la valeur de la taxe foncière. Vous avez 90 jours suite à l'achèvement des travaux pour déclarer au service des impôts fonciers l'agrandissement via le formulaire 6704IL.
Pour conclure
La taxe foncière est un impôt qui dépend exclusivement des paramètres du bien.
Son calcul est méthodique mais dépend de choix humains et peut être sujet à erreurs.
Elle influence la rentabilité et doit être impérativement être connue pour engager une visite lors d’un investissement.
Certaines exonérations existent mais sont prises en charge par les autres propriétaires via les frais de gestion.