Conditions, démarches, fiscalités, avantages et inconvénients, vous saurez tout sur la LMNP.
Petit rappel sur les types de location
La location vide correspond au logement sans mobilier, commerce, bureau et locaux d’activités et se déclare dans les revenus fonciers.
La location meublée correspond au logement avec mobilier, en longue durée ou location de tourisme (airbnb, gîte etc.) et se déclare dans les revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
On va s’intéresser ici à la location meublée et plus particulièrement à la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Quelles sont les conditions à respecter pour être en LMNP ?
Plafond
Il faut veiller à ne pas dépasser certains plafonds pour ne pas être en LMP (Location Meublée Professionnelle). Le LMP a une fiscalité complétement différente qui nécessitera un autre article.
Pour être en LMNP il faut valider l'une de ces deux conditions :
- Percevoir des loyers charges comprises < 23 000€
- Percevoir des loyers charges comprises < autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC). Attention : les revenus des locations vides ne sont pas comptés dans les revenus d’activité.
Mobilier
Pour être meublé un appartement doit avoir le minimum de mobilier défini par les 11 points de l’article 2 du Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Pour résumer, le locataire doit pouvoir se nourrir, dormir, et travailler sans acheter de mobilier.
Quelles sont les démarches nécessaires pour obtenir le statut LMNP ?
Il faut considérer la location meublée (tourisme ou non) comme une petite entreprise.
Il faut respecter les démarches suivantes :
- la création d’un numéro SIRET via le CERFA P0i, ou depuis le 1er janvier 2023 sur INPI.fr,
- la création et l’activation d’un compte professionnel auprès du service des impôts pour payer la CFE (voir plus bas),
- répondre aux questionnaires de l’administration (greffe, service des impôts des entreprises etc.),
- inscription à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) en fiscalité réelle.
Ces démarches longues et fastidieuses doivent être réalisées dans un délai précis afin de ne pas perdre une année d’optimisation (Le SIRET dans les 15 jours et l’inscription à l’OGA dans les 5 mois de la mise en location meublée).
Nous proposons un service de prise en charge de l’ensemble de ces démarches administratives et de leur suivi.
Ce service est déductible des loyers.
Quelles sont les fiscalités pour la location meublée LMNP ?
Petit rappel
L’imposition est égale à la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) + les PS (Prélèvements Sociaux) sur votre résultat.
Vous ne connaissez pas votre TMI ? Faites-le test gratuitement dans votre espace client.
Les PS sont de 17.2%.
Il existe deux fiscalités en LMNP :
Micro-BIC :
L’administration va considérer que vous avez 50% de charges (sans justificatif). Vous serez imposé sur 50% de vos loyers charges comprises. (En location vide l’imposition est sur 70%)
Prenons un exemple avec 6 000€ de loyer charges comprises et une TMI à 30%,
Le calcul des impôts sur les loyers est le suivant :
Résultat imposable = 3 000€ (50% de 6 000€),
Impôt = 1 416€ (30%+17.2% de 3 000€),
BIC-Réel
En réel on va faire un bilan et pouvoir déduire des loyers l’ensemble des charges suivantes :
- Honoraires de gestion locative,
- Assurance PNO et GLI,
- Travaux,
- Taxe foncière,
- Charges de copropriété,
- Intérêt et assurance emprunt,
- Frais acquisition (agence et frais de notaire),
- Amortissement.
IMMOPTIMIZ fera un article complet sur l’amortissement mais en résumé c’est une charge fictive.
On va considérer que le bien perd de la valeur au fil du temps car il est utilisé.
Cette perte de valeur va se retrouver dans les charges et permettre de faire baisser le résultat imposable.
Imaginons que le bien soit valorisé à 100 000€.
On va considérer que 10% correspondent au terrain et ne sont pas amortissables.
L’amortissement se fera sur 90 000€ avec une perte de valeur de 4% par an sur 25 ans soit un amortissement de 3 600€/an.
En reprenant notre exemple d’une location à 6 000€ de loyer en location courante.
• Honoraires d’agence locative = 300€
• Assurance PNO et GLI = 150€
• Taxe foncière = 600€
• Charges de copropriété = 350€
• Intérêt et assurance emprunt = 1 000€
• Amortissement = 3 600€
Total des charges = 6 200€
Le résultat fiscal est de - 200€ (6 000€ - 6 200€).
Vous serez imposé alors à 0€.
Le déficit (les -200€) sera reportable pendant 10 ans pour les travaux et indéfiniment pour les amortissements.
Le calcul des impôts sur les loyers est le suivant :
Résultat imposable = 0€
Impôt = 0€ (30%+17.2% de 0€),
Vous ferez donc une économie de 1 416€ brute entre les deux fiscalités (micro-BIC et réel) auquel il faut retrancher les frais de déclaration comptable de 199€ TTC chez IMMOPTIMIZ soit une économie de 1 217€ net /an.
Quels sont les inconvénients de la LMNP ?
Le mobilier rajoute des frais dans l’investissement et une maintenance plus contraignante qu’un bien loué vide.
Comme le loueur est assimilé à une petite entreprise il doit avoir un numéro SIRET et payer une CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). C’est une charge en plus de la location vide. IMMOPTIMIZ fera un article sur la CFE qu’on peut estimer à environ 4% des loyers annuels.
Dans le cadre de la fiscalité réelle il faut réaliser un bilan via le formulaire CERFA 2031 et le télédéclarer aux impôts. Il est conseillé de passer par un comptable. IMMOPTIMIZ s’occupe de tout pour vous. Notre système de déclaration est ultra simple pour un cout total de 199€/an.
Quels sont les avantages de la LMNP ?
L’avantage déterminant de la LMNP est la fiscalité ; les économies d’impôts sont conséquentes.
Le meublé dispose d’un bail d’un an révocable par le propriétaire contre 3 ans dans la location vide.
Le locataire n’a pas de droit de préférence pour la vente.
Si vous souhaitez vendre le bien, il faudra en avertir le locataire 3 mois avant la fin du bail contre 6 mois en vide et vous ne serez pas contraint de lui soumettre le prix à chaque offre que vous recevrez.
Vous êtes soumis à la plus-value des particuliers, et non des professionnels. IMMOPTIMIZ fera un article sur la plus-value.
Conclusion
C’est bien mais…
La LMNP peut être très intéressante fiscalement mais n’est pas sans contraintes ni conséquences.
Il faut étudier au cas par cas car le choix va dépendre de votre bien (taxes, charges de copropriété, assurance et intérêt emprunt etc.) et de vos revenus, votre TMI (faites le test gratuitement sur votre espace client).
Vous pouvez faire vos propres simulations en illimité et gratuitement sur votre espace client.
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