Vous êtes micro-entrepreneur et investissez dans l’immobilier locatif ?

Bonne nouvelle : vous pouvez cumuler votre activité indépendante avec une location meublée même au régime réel !

Découvrez dans cet article les conditions, plafonds et fiscalité.

Est-il possible de cumuler une activité de micro-entreprise avec une LMNP ?

Oui, c’est tout à fait possible de cumuler une activité de micro-entrepreneur avec une location meublée non professionnelle (LMNP).

Mais certaines conditions administratives et fiscales doivent être respectées pour rester dans la légalité et optimiser votre fiscalité.

Qu’est-ce qu’une micro-entreprise ?

La micro-entreprise est un régime simplifié permettant d’exercer une activité indépendante avec une gestion allégée.

Les plafonds de chiffre d’affaires (hors taxes) sont :

• 77 700 € HT pour les prestations de services (BIC/BNC)
• 188 700 € HT pour les activités d’achat-revente et d’hébergement (hors LMNP)

Au-delà, le régime micro cesse de s’appliquer et le passage au régime réel devient obligatoire.

Qu’est-ce que la LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse aux particuliers qui louent un logement meublé à titre non professionnel.

Deux régimes fiscaux sont possibles :

• Micro-BIC : si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (ou 15 000 € pour la location courte durée à partir de 2025). Abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour la courte durée).
• Régime réel : déduction des charges réelles et amortissements, plus avantageux dans la majorité des cas.

Plus d'informations sur notre article Qu'est-ce que la LMNP.

Quelle fiscalité choisir pour le cumul micro-entreprise et LMNP ?

Les loyers charges comprises entrent dans le calcul du plafond.

Le plafond global de 77 700 € (loyers charges comprises + chiffre d’affaires hors taxe micro-entreprise) est déterminant.

Cas 1 – Cumul inférieur à 77 700 € : choix entre Micro-BIC ou Réel.

Cas 2 – Cumul supérieur à 77 700 € : les deux activités passent au régime réel.

Cas particulier – Location courte durée : à partir de 2025, le plafond micro-BIC est de 15 000 € pour les meublés touristiques.

Passé ce plafond le régime réel s’impose à minima pour la location.

Quelles sont les conditions pour cumuler micro-entreprise et LMNP ?

Pour cumuler les deux statuts, il faut :

- Créer un nouveau numéro SIRET rattaché à l’adresse du bien loué.

- Déclarer séparément vos deux activités, même si elles sont toutes deux en BIC.

Passage en LMP avec le cumul micro-entreprise : les seuils à connaître.

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’applique lorsque deux conditions sont réunies :

1. Les loyers charges comprises dépassent 23 000 € par an.

2. Ces loyers sont supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal / salaires, chômages, retraites autres activité BIC.

Nous prendrons l'exemple d'un célibataire qui n'a que des revenus provenant de sa micro-entreprise.

Exemple 1 – Vous restez LMNP : CA micro-entreprise 25 000 €, loyers 24 000 € → statut LMNP conservé.

Exemple 2 – Vous passez en LMP : CA micro-entreprise 20 000 €, loyers 24 000 € → passage en LMP.

Conséquences fiscales : cotisations sociales ~35 % au lieu de 17.2% de prélèvements sociaux, réintégration des amortissements lors du calcul de la plus-value sans abattement pour durée de détention.

En résumé

Cumuler micro-entreprise et LMNP est possible, à condition de bien distinguer les deux activités et de maîtriser les plafonds.

Le régime réel reste souvent le plus avantageux fiscalement pour amortir le bien et réduire l’imposition.

L’accompagnement Immoptimiz

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