Nouveau calcul de la plus-value pour les loueurs meublés non professionnels !
Investisseurs concernés, calculs, cas particuliers, on vous explique tout dans cet article.
Le projet de loi de finances promulgué le 15 février 2025 précise dans son article 84 la modification de l’article 150VB du code général des impôts :
« Le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C, à l'exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II du présent article ».
La LMNP reste toujours une des fiscalités les plus intéressantes aujourd'hui et ne justifie pas un changement de régime fiscal.
Qui est concerné par le nouveau calcul de la plus-value des LMNP ?
Le nouveau calcul de la plus-value s'applique à tous les loueurs meublés non professionnels (LMNP).
Pour être LMNP il faut valider l'une de ces deux conditions :
- Percevoir des loyers charges comprises < 23 000€
- Percevoir des loyers charges comprises < autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC). Attention : les revenus des locations vides ne sont pas comptés dans les revenus d’activité.
Peu importe la fiscalité au réel ou au micro-BIC que vous choisissez ou que vous fassiez de la location saisonnière ou longue durée.
Si vous proposez des meubles à votre locataire et que vous restez dans les plafonds ci-dessus, vous êtes considéré comme LMNP.
Rappel : Pour être meublé un appartement doit avoir le minimum de mobilier défini par les 11 points de l’article 2 du Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Pour résumer, le locataire doit pouvoir se nourrir, dormir, et travailler sans acheter de mobilier.
Comment est calculée la plus-value des loueurs meublés non professionnels ?
Avant de rentrer dans le détail nous allons faire un point sur la plus-value immobilière des particuliers.
Plus-value des particuliers
Elle concerne les résidences secondaires, location nues, garages, locaux commerciaux détenus en nom propre.
La plus-value immobilière est calculée selon un taux appliqué sur une base imposable
Base imposable = PRIX DE VENTE - PRIX D'ACHAT.
Le prix d'achat peut être augmenté de :
· 7.5% forfait pour frais d’acquisition
· 15% forfait travaux à partir de 5 ans de détention du bien
Les taux d'imposition applicables à la base imposable sont composés de deux éléments :
· Les prélèvements sociaux 17.2%
· L’impôt sur le revenu 19%
Soit 36.2% d’imposition.
Il est possible de réaliser un abattement sur l'imposition en fonction de la durée de détention (tableau ci-dessous).
L’abattement est total pour les prélèvements sociaux à partir de 30 ans et 22 ans pour l'impôt sur le revenu.
Exemple de calcul
Un bien acheté 160 000€ revendu 200 000€ au bout de 10 ans de détention.
La plus-value brute est de 40 000€ (200 000€-160 000€).
Le prix d'achat peut être augmenté de 7,5% pour frais d'acquisition et 15% pour travaux soit 196 000€.
La plus-value nette est de 4 000€ (200 000€-196 000€).
Les prélèvements sociaux (17.2%) seront de 688€ avec un abattement de 8.25% (5x1.65%) pour durée de détention soit 631€.
L'impôt sur le revenu (19%) sera de 760€ avec un abattement de 30% (5x6%) pour durée de détention soit 532€.
L'impôt sur la plus-value totale sera de 1 163€
Plus-value des particuliers LMNP
La plus-value immobilière est calculée selon un taux appliqué sur une base imposable
Base imposable = PRIX DE VENTE - PRIX D'ACHAT + AMORTISSEMENTS*
*voir notre article sur la LMNP
On retrouve ici les mêmes forfaits d'augmentation du prix d'achat ainsi que les mêmes exonérations pour durée de détention.
Exemple de calcul
Un bien acheté 160 000€ revendu 200 000€ au bout de 10 ans de détention avec 39 000€ d’amortissement déduits réellement des revenus locatifs*.
*Les amortissements permettant un résultat déficitaire sont stockés et réutilisés les années suivantes, ils n'entrent pas en compte dans le calcul de la plus-value.
Dans notre exemple 65 000€ d’amortissement étaient disponibles or seulement 39 000€ ont été réellement déduits des revenus locatifs.
Les 26 000€ d'amortissement restants n'ont pas été déduits le jour de la vente.
La plus-value brute est de 79 000€ (200 000€ – 160 000€ + 39 000€).
Le prix d'achat peut être augmenté de 7,5% pour frais d'acquisition et 15% pour travaux soit 196 000€.
Selon l’article 150VB du code général des impôts il semble que le prix d’achat soit la valeur nette comptable,c'est-à-dire le prix d'achat avec les amortissements déduits soit 121 000€ (160 000€-39000€) au lieu de 160 000€ .
Ce qui nous semblerait injuste car les frais d'acquisition et les travaux dépendent de la valeur du bien acquis réellement.
L'administration fiscale devra se positionner sur ce point.
Nous prendrons dans notre exemple un calcul des forfaits sur la valeur réelle d’achat.
La plus-value nette est de 43 000€ (200 000€ – 196 000€ + 39 000€)
Les prélèvements sociaux (17.2%) seront de 7 396€ avec un abattement de 8.25% (5x1.65%) pour durée de détention soit 6 785€.
L’impôt sur le revenu (19%) sera de 8 170€ avec un abattement de 30% (5x6%) pour durée de détention soit 5 719€.
L'impôt sur la plus-value totale sera de 12 504€.
La différence de plus-value entre les deux cas est de 11 340€.
Pour une comparaison complète, il convient aussi d'intégrer l'économie d'impôt réalisée sur les 10 ans en LMNP au réel par rapport à une location vide.
Bien que la plus-value soit importante, le gain net réalisé sur 10 ans est de 18 500€.
Le nouveau calcul de la plus-value baisse légèrement la rentabilité finale.
En revanche la location meublée au réel reste une des fiscalités les plus intéressantes.
(Nous ne faisons pas de comparaisons avec le micro-BIC car il semble potentiellement aussi impacté par ce calcul de plus-value voir ci-dessous).
Est-ce que le nouveau calcul des plus-values LMNP s'appliquera aux investisseurs qui déclarent en micro-BIC?
Les loueurs meublés peuvent opter pour le régime micro BIC ou le régime réel*.*voir notre article sur la LMNP
Au régime micro-BIC vous ne pouvez déduire aucune charge mais vous profitez d'un abattement forfaitaire de 50% en location longue durée et de 30% en location courte durée.
Comme il s'agit d'un forfait et qu'aucun amortissement n'est déduit sur le principe, la question est de savoir si les LMNP déclarant au micro-BIC sont soumis au nouveau calcul de la plus-value.
La réponse à cette question n'est pas évidente car ce nouveau calcul de plus-value en LMNP est hybride entre la plus-value des professionnels et des particuliers.
Effectivement la réintégration des amortissements pour le calcul de la plus-value existait déjà pour les loueurs meublés professionnels (LMP) qui disposaient d'exonération et de taux d'imposition différents des non professionnels.
Les loueurs en meublés professionnels déclarant en micro-BIC sont régis par l’article 50-0 du CGI qui précise que « Les abattements (…) sont réputés tenir compte des amortissements. »
Il faudrait alors calculer les amortissements sur la période de location pour les réintégrer dans le calcul de la plus-value.
Cette nouvelle disposition nous semblerait inégale car :
- En régime réel : Les amortissements réintégrés dans le calcul de la plus-value sont ceux effectivement déduits pour obtenir un résultat imposable à 0. Les amortissements permettant un déficit (inférieur à 0) sont alors stockés et réutilisés sur les années suivantes. Ils ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value.
- En régime micro-BIC : les amortissements sont considérés dans l'abattement, il faudra alors déduire l'ensemble des amortissements prévus sur la période de location. L'ensemble des amortissements seraient alors réintégré ce qui serait défavorable pour ce régime.
L'administration fiscale doit se positionner pour savoir si ce principe d'amortissement intégré dans les abattements est applicable pour le calcul de la plus-value des particuliers.
Quand le nouveau calcul de la plus-value est-il applicable ?
Ce nouveau calcul est applicable depuis la promulgation de la loi de finance 2025 c'est à dire au 14 février 2025.
Est-ce que le nouveau calcul des plus-values LMNP sera rétroactif ?
La question mérite d’être posée !
Est-ce que ce nouveau calcul s'impose aux investisseurs qui commenceront à amortir à partir du 14 février 2025 sans concerner les investisseurs qui auraient amorti avant cette date, ou la modification concerne-t-elle tous les investisseurs ?
Malheureusement, le calcul s'applique à tous les loueurs meublés non professionnels qu'ils aient loué avant ou après la promulgation de la loi de finance 2025.
Pourquoi changer le calcul des plus-values en LMNP ?
Les arguments énoncés pour la modification du calcul de la plus-value en LMNP sont les suivants:
1. Le présent article vise à corriger une spécificité du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) qui contribue aux tensions sur le marché locatif.
2. La diversité des régimes fiscaux applicables aux revenus tirés de la location de logements, selon le mode de location (nu ou meublé) et, pour le meublé, selon les modalités d’exercice de l’activité (exercice à titre professionnel ou non), contribue, au-delà de la complexité qui en résulte, à créer ou renforcer des distorsions peu compatibles avec les objectifs de la politique publique du logement, en particulier dans les zones touristiques ou caractérisées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
3. Le biais fiscal en faveur du régime de la LMNP concourt à renforcer les incitations économiques en faveur de la location de courte durée et à accroître les tensions sur le marché locatif.
4. Les contribuables relevant du régime de la LMNP peuvent en effet, sous certaines conditions, déduire de leurs recettes locatives imposables les amortissements afférents au logement loué sans que ceux-ci ne soient pris en compte dans le calcul de la plus‑value lors de la cession dudit logement. Ils disposent ainsi d’un avantage fiscal spécifique, susceptible d’entretenir un déport des loueurs nus vers la location meublée et, ainsi, l’attrition de l’offre de logements affectés à la résidence principale, en incitant à la location meublée de courte durée et à vocation touristique.
Les 4 premiers arguments ciblaient les locations de courte durée, qui limiteraientt la mise à disposition de logements en résidence principale. Le législateur emporte ici l'ensemble des meublés avec les locations de courte durée.
5. Afin d’assurer une plus grande égalité de traitement entre les loueurs professionnels et non professionnels, le présent article prévoit que les amortissements déduits pendant la période de location d’un bien soient effectivement pris en compte lors de sa cession pour le calcul de la plus‑value immobilière afférente.
Le calcul entre LMP et LMNP est différent :
- Les locations LMP sont soumises à la plus-value des professionnels : cotisations sociales, tranche marginale d'imposition et Flat Tax. Des exonérations partielles sont possibles à partir de 5 années de détentions et un chiffre d'affaires inférieur à 90 000€.
- Les locations LMNP sont soumises à la plus-value des particuliers. Elle est dégressive à partir de 5 ans de détention. L'exonération est totale pour une durée de détention de 22 ans pour les prélèvements sociaux (17,2%), et 30 ans pour l'impôt sur le revenu (19%).
On se retrouve donc ici avec un calcul hybride entre les professionnels et les non professionnels.
6. Le dernier argument est économique car selon le bilan du budget cette plus-value pourrait permettre des recettes à hauteur de 200 Millions d’euros.
Comment éviter le nouveau calcul des plus-values des LMNP ?
Certains types d'investissements ne sont pas concernés par le nouveau calcul de la plus-value : les résidences de service destinées à l'accueil exclusif des étudiants, des personnes âgées ou handicapées et les établissements délivrant des soins de longue durée.
Il s'agit de résidences administrées directement par un gestionnaire avec bail commercial.
Pour tous les autres cas il est difficile de répondre à cette question.
Il existe de nombreux cas particuliers qui devront être clarifiés par l'administration fiscale.
En se basant sur ce qui existe déjà : Le statut de LMP/LMNP pour la plus-value s'apprécie au montant des loyers perçus l'année de la vente.
Nous ignorons aujourd'hui si l'administration fiscale se basera sur ce principe et appliquera le nouveau calcul de la plus-value en fonction de la situation du bien au moment de la vente.
En revanche, que se passera-t-il en cas de :
- Changement de fiscalité du réel au micro-BIC avec 50% d’abattement ?
Cela va dépendre si l'administration fiscale considère que les amortissements sont intégrés dans l'abattement.
- Location vide avec radiation du SIRET et arrêt total de l'activité meublée ?
Nous attendons aussi de savoir si la cessation d'activité en meublé avec radiation du SIRET auprès du greffe du tribunal déclenchera d'office un règlement de la plus-value.
- Reprise en résidence principale ?
Les résidences principales ne sont pas assujetties à la plus-value des particuliers. Nous ignorons si une reprise pour résidence principale permettra cette exonération de plus-value.
- Succession liée à un décès ?
Il faudra que l’administration fiscale se positionne pour définir dans quel cas l’intégration des amortissements sera comptabilisé.
Cela passera nécessairement par une étude au cas par cas, des procédures qui feront jurisprudence afin d'obtenir une législation claire dans un décret ou dans le bulletin officiel des finances publiques.
Ces démarches prendront selon nous quelques années.
Le meilleur conseil que nous ayons aujourd'hui c'est d'anticiper au maximum la période envisagée de revente du bien.
Effectivement dans quelques années nous aurons suffisamment de recul et pourrons vous conseiller au mieux.
Que retenir du nouveau calcul des plus-values en LMNP ?
Le nouveau calcul de la plus-value pour les locations meublées non professionnelles vient légèrement réduire la rentabilité finale de cette fiscalité.
En revanche elle reste toujours une des fiscalités les plus intéressantes aujourd'hui et ne justifie pas un changement de régime fiscal.
Le montant de la plus-value est dégressif en fonction de la durée de détention du bien.
Énormément de points devront être éclaircis par l'administration fiscale tant au niveau des calculs que des cas particuliers où ils devront s'appliquer.
Le calcul de cette plus-value est intégré dans nos études afin de déterminer la meilleure fiscalité adaptée à votre projet.
Contactez-nous pour réaliser une étude.